Cuatro pautas para convertir un local en vivienda

La pandemia de la COVID-19 ha afectado a cientos de pequeños y medianos comercios de España. Los sucesivos confinamientos y las restricciones impuestas por el gobierno y las comunidades autónomas han provocado que muchos negocios a pie de calle se hayan visto obligados a cerrar sus puertas ante las pérdidas económicas sufridas. Solo entre mayo y agosto, un total de 74.300 empresas han quebrado en España, según los Códigos de Cuenta de Cotización de la Seguridad Social.

Como consecuencia de esta situación, en la actualidad existe un gran número de locales disponibles o en venta. Tal como muestra el censo de locales de Madrid, el cierre de comercios en la capital española ha crecido un 14% y se espera que la recuperación empresarial se produzca muy lentamente.

Por ello, ante la situación actual, la conversión de un local en vivienda puede ser una opción rentable. Pero, para ello, es necesario aplicar una serie de pautas y tener el conocimiento adecuado. Hay que recordar que no todos los locales se pueden convertir en vivienda y, para que la operación sea efectiva, es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:

¿Qué requisitos son obligatorios para realizar el proyecto?  

Para que la transformación del local a vivienda, es necesario por ley que exista una superficie útil de al menos 25 metros cuadrados (si es un estudio) o de 38m2. Asimismo, la entrada de luz natural en todas las habitaciones -excepto baños y recibidor- también es obligatoria, junto con las instalaciones mínimas (desagües, electricidad, fontanería y telecomunicaciones). Además, hay que añadir que, según la comunidad, puede estar prohibido construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera.

¿Qué pasos hay que seguir?

Lo principal para empezar es conseguir el contacto de un arquitecto que se cerciore que el proyecto cumple todas las normas urbanísticas. Tras la elaboración del proyecto y el diseño, hay que presentarlo en el Ayuntamiento correspondiente. A continuación, una vez que todo esté aprobado, es necesario realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, para dar constancia de la transformación de un local a vivienda. Y, finalmente, el último paso es pagar las tasas de licencia de obra, establecer un equipo de obreros que se encargue de realizar las reformas necesarias y registrar la nueva vivienda ante notario.

¿Cuál es el coste total de la operación?

Hay que esclarecer que la maniobra no es barata. El diseño del proyecto y la obtención de la cédula de habitabilidad puede costar hasta 3.000€. Además, hay que sumar los gastos de la licencia de obras y la reforma. Por lo tanto, la suma de la operación, en un local de por ejemplo 80 m2, puede ascender a los 5.000€, según Habitissimo.

¿Qué se debe tener en cuenta para que suponga una buena inversión?

Por lo general la conversión de un local en vivienda suele suponer beneficios, dado que el precio del suelo suele ser más ajustado que el de una vivienda. Para conseguir una operación redonda, es interesante invertir en localizaciones sin un exceso de actividad comercial y con una gran demanda de vivienda. De este modo, si el propietario desea vender o alquilar la nueva construcción, obtendrá un beneficio extra por haber comprado a precio de local y vender o alquilar a precio de vivienda.


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